Venta de la vivienda familiar tras un divorcio con hijos mayores de edad

Como consecuencia de un divorcio, se impone tomar decisiones sobre la vivienda familiar, que, en muchos casos, es de titularidad común a ambos cónyuges. Pero el proceso de venta se ve influido por diversos factores, como la existencia de hijos en el matrimonio.

La venta de la vivienda familiar cuando hay hijos mayores de edad implicados no plantea tantos obstáculos como cuando los hijos son menores, pero, aun así, hay aspectos que conviene tener en cuenta. 

¿Se puede vender la vivienda familiar tras un divorcio si hay hijos mayores de edad?

La venta de la vivienda familiar en caso de divorcio siempre puede llevarse a cabo, pero según sean las circunstancias familiares, los cónyuges tendrán más o menos limitaciones para hacerlo.

En principio, la existencia de hijos mayores de edad no influye en las decisiones sobre la vivienda, pero si estos son aún económicamente dependientes, de acuerdo con el artículo 96.1 último párrafo del Código Civil, sus necesidades habitacionales deberán ser resueltas por las normas generales que regulan la obligación de alimentos entre parientes, y pueden influir en la atribución del uso de la vivienda a uno u otro cónyuge, según el criterio jurisprudencial.

Si la vivienda queda sujeta a limitaciones derivadas de la atribución del uso tras el divorcio, para venderla será necesario el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, la autorización judicial. Además, la atribución de uso deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que sea oponible a terceros de buena fe.

¿Qué factores influyen en la venta de la vivienda tras el divorcio cuando hay hijos mayores?

Los factores que pueden influir en las posibilidades de venta de la vivienda familiar después de un divorcio, cuando no hay hijos menores de edad, son:

• La atribución del uso de la vivienda familiar. Si la vivienda es objeto de decisión sobre la atribución de su uso, ello limitará las facultades de disposición de los cónyuges, es decir, la facultad de vender la vivienda. La atribución del uso a un cónyuge es independiente de quién sea el titular de la vivienda, que puede ser incluso privativa del otro cónyuge.
• El régimen económico matrimonial. La forma en que se puede disponer de la vivienda familiar varía según se haya elegido el régimen de gananciales, el de separación de bienes o cualquier otro que permita la ley.
• La titularidad de la vivienda. Además del régimen económico matrimonial, también influye en la libertad de vender la vivienda familiar el hecho de que la vivienda pertenezca de forma privativa a uno de los cónyuges o se trate de un bien de titularidad común.
• La existencia de una hipoteca. El hecho de que la vivienda familiar esté hipotecada no influye sobre la venta, pero condiciona la operación, al añadir la necesidad de cancelación o de subrogación de la hipoteca.

¿A quién se atribuye el uso de la vivienda cuando hay hijos mayores de edad?

Las reglas para la atribución del uso de la vivienda familiar en caso de separación o divorcio están recogidas en el artículo 96 del Código Civil:

• El uso de la vivienda se atribuye en primer lugar, en defecto de acuerdo entre los cónyuges, a los hijos menores de edad y al progenitor al que corresponda su custodia, hasta que los hijos cumplan la mayoría de edad (en caso de que los cónyuges decidan otra cosa de común acuerdo, el juez validará el acuerdo si no es perjudicial para los hijos).
• A falta de hijos menores de edad, prevalece el interés más necesitado de protección, lo que significa que la vivienda se atribuirá al cónyuge que tenga más dificultades para acceder a otra vivienda.
• Si existen hijos mayores de edad pero económicamente dependientes, se podrá satisfacer esa necesidad abonando el dinero requerido para encontrar otra solución de vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo interpreta la necesidad de vivienda de los hijos mayores como un factor que refuerza el interés más necesitado de protección del cónyuge con quien convivan.

De lo expuesto se desprende que, si hay hijos mayores que aún dependen económicamente de los padres, se podrá atribuir la vivienda al cónyuge con quien convivan, por entenderse que su interés es el más necesitado de protección, al tener más dificultades para encontrar otra vivienda, entre otras cosas, de mayor capacidad.

Esta atribución de uso será temporal y se fijará el plazo en la sentencia, y mientras perdure no se podrá vender la vivienda sin acuerdo de ambos cónyuges (aunque pertenezca privativamente a uno de ellos) o, a falta de acuerdo, sin autorización judicial.

¿Cómo se vende la vivienda familiar si no hay hijos que necesiten la vivienda?

Cuando no existen restricciones a la venta de la vivienda que vengan derivadas del derecho de uso, los cónyuges pueden vender la vivienda en cualquier momento, sin más consideraciones que las que se deban a la titularidad de la misma y al régimen económico matrimonial aplicable:

En régimen de gananciales

El divorcio provoca la disolución del régimen de gananciales, tras lo cual procede su liquidación. Como resultado, la vivienda podrá ser atribuida a uno de los dos cónyuges (porque sea el titular privativo o porque se decida así y se compense con otros bienes para el otro cónyuge) o se determinará su titularidad común.

• Titularidad de un cónyuge. En este caso, no existe ninguna restricción a la venta, y el único titular de la vivienda podrá venderla como y cuando lo desee.
• Titularidad de ambos cónyuges. Si la vivienda corresponde a ambos al 50 % o en parte a la sociedad conyugal y a un cónyuge privativamente, podrá venderse a un tercero o adjudicarse a uno con compensación al otro. La venta se hará dentro del proceso de liquidación de la sociedad de gananciales, y si no hay acuerdo entre los cónyuges, se hará con intervención judicial.

En separación de bienes

Si el matrimonio se regía por las normas de la separación de bienes, en principio, todo es más sencillo, ya que lo más habitual es que la vivienda sea propiedad privativa de uno solo de los cónyuges, aunque también puede ser común por haberla adquirido ambos conjuntamente:

• Titularidad privativa. No existe ninguna limitación en este caso para que el único titular venda la que era la vivienda familiar.
• Titularidad común. En el régimen de separación de bienes, la división de los bienes de titularidad común se tramita mediante la acción de división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil), por vía independiente a la del divorcio (aunque se puede tramitar aprovechando este proceso). En este caso, si no hay acuerdo para vender a un tercero, el juez podrá acordar la venta en pública subasta repartiendo el beneficio entre ambos según su cuota de titularidad.

¿Y si la vivienda familiar está hipotecada?

Es frecuente que la vivienda familiar esté hipotecada y que aún no se haya pagado del todo. En ese caso, la responsabilidad ante el banco sigue siendo la que existía en el momento de formalizar la hipoteca, y, en caso de impago, este podrá reclamar indistintamente a cualquiera de los firmantes de la hipoteca.

No obstante, el cónyuge a quien no se atribuya la vivienda podrá ejercitar la acción de repetición, cuyo objeto es exigir al otro que le devuelva el dinero que ha tenido que abonar al banco, cuando no procedía.

Para desvincular totalmente de la hipoteca al cónyuge no titular de la vivienda, será necesario negociar con el banco una novación o modificación del contrato, que el banco puede o no aceptar.

Si quien firmó la hipoteca fue únicamente el cónyuge titular de la vivienda, no es necesario realizar ningún ajuste frente al banco.

Si se vende la vivienda hipotecada a un tercero, lo normal es cancelar la hipoteca con el dinero obtenido en la venta o subrogar al comprador en el préstamo hipotecario, con consentimiento del banco.

Elena Crespo Lorenzo

Abogada de familia y fundadora de Crespo Law, Abogadas de Familia.

Fundé Crespo Law, Abogadas de Familia después de mi propio divorcio para ayudar a otras personas a resolver el suyo con la empatía y la cercanía que tanto necesitan en momentos como este.

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